Finanz24 · Hypothekenrechner Schweiz: Tragbarkeit berechnen
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Hypothekenrechner: Tragbarkeit
Die Bank fragt nicht, ob Sie die Hypothek heute zahlen können, sondern ob Sie sie bei 5 % Zins noch tragen würden. Deshalb scheitern Finanzierungen, die auf dem Konto längst aufgehen. Hier rechnen Sie mit denselben Zahlen wie die Bank.
- Geprüft am
- 04.09.2026
- Kalk. Zins
- 5 %
- Grundlage
- Bankenrichtlinien
Können Sie sich das leisten?
Rechnet in Ihrem BrowserAnteil am Einkommen: —
Richtwerte der Schweizer Bankenpraxis, keine Zusage. Massgebend ist immer die Prüfung Ihrer Bank. Geprüft am 04.09.2026.
Der kalkulatorische Zinssatz ist ein Stresstest. Die Bank will wissen, ob die Finanzierung auch dann noch hält, wenn die Zinsen wieder steigen — und Hypotheken laufen Jahrzehnte. Dass Sie heute 1,5 % zahlen, spielt für die Prüfung keine Rolle.
Das ist der Grund, warum viele Menschen die monatliche Rate locker stemmen könnten und trotzdem eine Absage bekommen. Nicht die Rate ist das Problem, sondern die Rechnung dahinter.
Die drei Regeln, an denen alles hängt
| Regel | Wert | Bedeutung |
|---|---|---|
| Eigenmittel | 20 % | des Kaufpreises, davon 10 % nicht aus der Pensionskasse |
| Tragbarkeit | max. 33,3 % | des Bruttoeinkommens für alle Wohnkosten zusammen |
| Amortisation | 15 Jahre | bis auf 66,7 % Belehnung zurückzahlen |
Das «harte» Eigenkapital
Von den 20 % Eigenmitteln dürfen höchstens die Hälfte aus der Pensionskasse stammen. Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus anderen Quellen kommen: Erspartem, der Säule 3a, einer Erbschaft oder einer Schenkung.
Der Vorbezug aus der 2. Säule wirkt zudem doppelt: Er senkt Ihre spätere Rente und häufig auch die Risikoleistungen bei Invalidität oder Tod. Er ist ein Werkzeug, keine Gratisoption. Wie die zweite Säule funktioniert, steht im 3-Säulen-System.
Was ab 2029 anders wird
An der Tragbarkeitsrechnung ändert sich nichts — die Bank rechnet weiter mit dem kalkulatorischen Zins. Steuerlich dagegen fällt der Abzug für Hypothekarzinsen weg, gleichzeitig aber auch das steuerbare Einkommen aus dem Eigenmietwert.
Wer jetzt eine Festhypothek über zehn Jahre abschliesst, entscheidet damit teilweise schon unter neuem Recht. Was genau wegfällt, steht in der Übersicht zur Abschaffung des Eigenmietwerts.
Eine Finanzierungszusage. Banken gewichten Einkommen, Anstellung, Alter, Objekt und Lage unterschiedlich, und einzelne rechnen mit anderen Sätzen. Dieser Rechner zeigt, ob Sie im üblichen Rahmen liegen — nicht, ob Ihre Bank Ja sagt.
Häufige Fragen zur Tragbarkeit
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus?
Mindestens 20 % des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 % aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen — also aus Erspartem, aus der Säule 3a, aus einem Erbe oder einer Schenkung.
Warum rechnet die Bank mit 5 Prozent Zins?
Der kalkulatorische Zinssatz von 5 % ist ein Stresstest, kein Angebot. Die Bank prüft damit, ob Sie die Hypothek auch dann noch tragen könnten, wenn die Zinsen deutlich steigen. Ihr tatsächlicher Zins ist in der Regel viel tiefer.
Was ist die Drittelsregel?
Die kalkulatorischen Wohnkosten — Zins, Nebenkosten und Amortisation zusammen — sollen höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Liegt der Wert darüber, lehnen die meisten Banken ab, auch wenn Sie es sich real leisten könnten.
Wie viel muss ich amortisieren?
Liegt die Belehnung über 66,7 % des Immobilienwerts, muss der darüberliegende Teil innert 15 Jahren zurückbezahlt werden. Darunter besteht keine Amortisationspflicht.
Was sind die Nebenkosten von 1 Prozent?
Banken rechnen pauschal mit 1 % des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten. Das ist eine Faustregel für die Tragbarkeitsrechnung, nicht Ihre echte Rechnung.
Darf ich Geld aus der Pensionskasse verwenden?
Für selbst bewohntes Wohneigentum ja, als Vorbezug oder Verpfändung. Aber nicht für alles: mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus anderen Mitteln kommen. Ein Vorbezug senkt zudem Ihre spätere Rente und die Versicherungsleistungen.
Ändert sich etwas durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?
An der Tragbarkeitsrechnung der Bank ändert sich nichts — sie rechnet weiter mit dem kalkulatorischen Zins. Steuerlich fällt ab 2029 der Abzug für Hypothekarzinsen weg, gleichzeitig aber auch das steuerbare Einkommen aus dem Eigenmietwert.