Finanz24 · Eigenmietwert-Abschaffung 2029: was sich ändert
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Eigenmietwert: was sich 2029 ändert
Der Eigenmietwert verschwindet — aber er kommt nicht allein. Mit ihm fallen die Abzüge weg, und genau das macht die Reform für viele zum Nullsummenspiel oder sogar zum Nachteil. Wer ohnehin renovieren oder finanzieren muss, entscheidet das heute.
- Abstimmung
- 28.09.2025
- In Kraft
- 01.01.2029
- Quelle
- EFD
Was genau beschlossen wurde
Am 28.09.2025 hat das Stimmvolk der Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit 57,7 Prozent zugestimmt. Der Bundesrat hat am 01.04.2026 bestätigt, dass sie am 01.01.2029 in Kraft tritt.
Bis dahin gilt alles unverändert weiter. Diese drei Jahre sind kein Wartezimmer, sondern die Zeit, in der einige Entscheidungen noch unter altem Recht fallen.
Die Bilanz: was geht, was bleibt
| Position | Heute | Ab 01.01.2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert als Einkommen | steuerbar | entfällt |
| Unterhaltskosten, selbstbewohnt | abziehbar | entfällt |
| Energiespar- und Rückbaukosten | abziehbar | beim Bund entfällt; Kantone können sie behalten |
| Hypothekarzinsen, selbstbewohnt | abziehbar | entfällt (Ausnahme: Ersterwerber) |
| Unterhalt bei vermieteten Objekten | abziehbar | bleibt |
| Zweitliegenschaften | Eigenmietwert steuerbar | entfällt, aber Kantone dürfen eine Objektsteuer erheben |
«Der Eigenmietwert fällt weg, also zahle ich weniger Steuern.» Nicht unbedingt. Wer eine hohe Hypothek hat und viel unterhält, verliert Abzüge, die den wegfallenden Eigenmietwert aufwiegen — oder übertreffen. Am meisten profitieren tendenziell Eigentümerinnen und Eigentümer mit tiefer Hypothek und wenig Unterhalt. Für alle anderen ist es Rechnen, nicht Feiern.
Die Ausnahme für Ersterwerber
Wer zum ersten Mal Wohneigentum in der Schweiz erwirbt, darf weiterhin Schuldzinsen abziehen — befristet und sinkend. Im ersten Jahr höchstens CHF 10’000 für Ehepaare und CHF 5’000 für Alleinstehende. Danach sinkt der Höchstbetrag jedes Jahr um zehn Prozent des Ausgangswerts, bis er nach 10 Jahren null erreicht.
| Jahr | Ehepaare | Alleinstehende |
|---|---|---|
| 1 | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| 2 | CHF 9’000 | CHF 4’500 |
| 3 | CHF 8’000 | CHF 4’000 |
| 4 | CHF 7’000 | CHF 3’500 |
| 5 | CHF 6’000 | CHF 3’000 |
| 6 | CHF 5’000 | CHF 2’500 |
| 7 | CHF 4’000 | CHF 2’000 |
| 8 | CHF 3’000 | CHF 1’500 |
| 9 | CHF 2’000 | CHF 1’000 |
| 10 | CHF 1’000 | CHF 500 |
Es handelt sich um Höchstbeträge: abziehbar ist immer nur, was Sie tatsächlich an Schuldzinsen bezahlt haben.
Was sich heute schon entscheidet
Der Unterhalt
Werterhaltende Unterhaltskosten sind bis Ende 2028 abziehbar, danach nicht mehr. Wer ohnehin ein Dach, eine Heizung oder ein Bad erneuern muss, hat bis dahin ein Zeitfenster. Ob sich das Vorziehen rechnet, hängt vom eigenen Steuersatz ab — und davon, ob die Arbeit wirklich ansteht. Eine Renovation nur wegen der Steuern ist selten eine gute Renovation.
Die Hypothek
Heute senkt eine hohe Hypothek über den Zinsabzug die Steuerrechnung. Ab 01.01.2029 fällt dieser Abzug weg — gleichzeitig aber auch das steuerbare Einkommen aus dem Eigenmietwert. Die beiden Effekte wirken gegeneinander, und welcher überwiegt, hängt von Zinssatz, Steuersatz und Belehnung ab.
Wer in den nächsten Jahren eine Festhypothek verlängert, entscheidet über eine Laufzeit, die teilweise schon im neuen Recht liegt. Das ist der eigentliche Grund, warum die Reform heute relevant ist und nicht erst 2028.
Die Zweitwohnung
Hier ist die Richtung am wenigsten klar: Der Eigenmietwert entfällt, aber die Kantone dürfen eine Objektsteuer erheben. Ob und wie hoch, entscheidet jeder Kanton selbst — und das steht in vielen Fällen noch aus. Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte die kantonale Umsetzung verfolgen.
Diese Seite erklärt die Mechanik der Reform. Sie gibt keine Empfehlung, ob Sie amortisieren, renovieren oder verlängern sollen — das hängt von Zahlen ab, die nur Sie und Ihre Steuerberatung kennen. Massgebend ist die Umsetzung in Ihrem Kanton.
Häufige Fragen zur Abschaffung
Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Am 28.09.2025 hat das Stimmvolk der Reform mit 57,7 Prozent zugestimmt. Der Bundesrat hat am 01.04.2026 festgelegt, dass sie am 01.01.2029 in Kraft tritt.
Was fällt neben dem Eigenmietwert noch weg?
Bei selbst bewohntem Wohneigentum entfallen die Abzüge für Unterhaltskosten sowie — auf Bundesebene — für Energiespar- und Rückbaukosten. Auch der Abzug für Hypothekarzinsen fällt grundsätzlich weg. Bei vermieteten Objekten bleibt der Unterhaltsabzug bestehen.
Gilt das auch für Ferienwohnungen?
Der Eigenmietwert entfällt auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Im Gegenzug dürfen die Kantone auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine Objektsteuer erheben. Für Ferienhausgemeinden ist das die Kompensation für die wegfallenden Einnahmen.
Was gilt für Ersterwerber?
Wer zum ersten Mal Wohneigentum in der Schweiz erwirbt, darf im ersten Jahr Schuldzinsen abziehen: höchstens CHF 10’000 für Ehepaare und CHF 5’000 für Alleinstehende. Der Betrag sinkt jährlich um 10 Prozent des Ausgangswerts und fällt nach zehn Jahren auf null.
Lohnt es sich, Renovationen vorzuziehen?
Solange der Eigenmietwert gilt, sind werterhaltende Unterhaltskosten abziehbar. Ab 2029 nicht mehr. Wer ohnehin renovieren muss, hat also bis dahin ein Zeitfenster. Ob sich das im Einzelfall rechnet, hängt vom Steuersatz und vom Zustand der Liegenschaft ab.
Ändert sich etwas an der Amortisation?
Der steuerliche Anreiz, eine hohe Hypothek zu halten, entfällt, weil die Schuldzinsen nicht mehr abziehbar sind. Gleichzeitig entfällt aber auch das steuerbare Einkommen aus dem Eigenmietwert. Ob Sie gewinnen oder verlieren, entscheidet eine einzige Rechnung: Eigenmietwert minus Unterhalt minus Schuldzinsen. Der Eigenmietwert-Rechner zeigt beide Zustände nebeneinander. Was Sie mit dem Ergebnis machen — amortisieren oder nicht —, bleibt eine Frage für Ihre Steuerberatung.
Muss ich jetzt schon etwas tun?
Nichts überstürzen. Aber wer in den nächsten Jahren ohnehin grössere Unterhaltsarbeiten plant oder eine Hypothek verlängert, trifft diese Entscheidungen bereits im neuen Umfeld. Deshalb lohnt sich der Blick auf 2029 heute.