Finanz24 · Eigenmietwert Kanton Genf berechnen 2026
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Eigenmietwert Kanton Genf berechnen
Im Kanton Genf entsteht der Eigenmietwert aus der kantonalen Liegenschaftsschätzung, nicht aus einem Prozentsatz der Miete. Was er Sie an Steuern kostet — heute und nach dem Systemwechsel vom 01.01.2029 — rechnet der Rechner unten trotzdem auf den Franken.
- Niveau
- Schätzung
- Pauschale
- 10 / 20 %
- Abschaffung
- 01.01.2029
Ihr Eigenmietwert, und was er kostet
Rechnet in Ihrem BrowserDie Zahl, mit der Sie veranlagt werden, kommt aus der amtlichen Bewertung Ihrer Liegenschaft — nicht aus einer Formel auf der Miete. Die Schätzung hier zeigt die Grössenordnung und das Niveau, das die ESTV für Ihren Kanton ausweist; alles Weitere steht in Ihrer Schätzungsverfügung.
Wie Genf den Eigenmietwert festlegt
Das Verfahren, wie es die ESTV beschreibt: Schätzung anhand vergleichbarer Objekte.
Deshalb lässt sich der Eigenmietwert hier nicht aus der Miete ableiten. Was gilt, ist die Untergrenze: 60 Prozent der Marktmiete nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 124 I 145), und für die direkte Bundessteuer mindestens 70 Prozent des Marktwerts nach den Richtlinien der ESTV. Ihre Zahl steht in der Schätzungsverfügung — mit ihr rechnet der Rechner oben exakt weiter.
Was in Genf zusätzlich gilt
Ermässigung von 4 % pro Jahr Besitzesdauer, höchstens 40 %, auch für Zweitwohnungen. Zudem beschränkt sich der Eigenmietwert auf höchstens 20 % des Bruttoeinkommens («taux d'effort»).
Quelle: Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV, Dossier «Besteuerung der Eigenmietwerte», Ausgabe Februar 2026.
Was der Eigenmietwert Sie wirklich kostet
Nicht der Eigenmietwert allein entscheidet, sondern die Rechnung Eigenmietwert minus Unterhalt minus Schuldzinsen. Ist das Ergebnis positiv, erhöht Ihr Wohneigentum das steuerbare Einkommen im Kanton Genf; ist es negativ, senkt es die Steuerrechnung.
Beim Unterhalt dürfen Sie die Pauschale nach Art. 5 der Liegenschaftskostenverordnung nehmen: 10 Prozent bei Gebäuden bis zehn Jahre, 20 Prozent darüber — oder die tatsächlichen Kosten, wenn sie höher sind. Die Wahl steht Ihnen in jeder Steuerperiode neu offen, weshalb sich eine grosse Renovation zeitlich planen lässt.
Wie stark sich das bei Ihnen auswirkt, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab — und der hängt in Genf von Ihrer Gemeinde ab. Den genauen Wert zeigt der Steuerrechner für den Kanton Genf, mit allen Gemeinden einzeln.
Ab 01.01.2029 fällt er weg
Der Systemwechsel wurde am 28.09.2025 eidgenössisch angenommen; der Bundesrat hat den 01.01.2029 am 01.04.2026 bestätigt. Dann verschwindet der Eigenmietwert — und mit ihm der Abzug für Unterhalt und Schuldzinsen. Was sonst noch wegfällt und was bleibt, steht in der Übersicht zum Systemwechsel.
Eigenmietwert in den anderen Kantonen
Jeder Kanton bewertet anders, und die Verfahren sind nicht vergleichbar. Die Übersicht über alle 26 steht auf der Hauptseite des Rechners.
Häufige Fragen zum Eigenmietwert im Kanton Genf
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton Genf berechnet?
So wie es die ESTV beschreibt — Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. Die ESTV nennt für diesen Kanton kein Niveau im Verhältnis zur Marktmiete: Massgebend ist die kantonale Liegenschaftsschätzung, und aus einer Miete lässt sie sich nicht ableiten.
Gibt es im Kanton Genf eine Ermässigung?
Ermässigung von 4 % pro Jahr Besitzesdauer, höchstens 40 %, auch für Zweitwohnungen. Zudem beschränkt sich der Eigenmietwert auf höchstens 20 % des Bruttoeinkommens («taux d'effort»).
Wie viel Prozent der Marktmiete beträgt der Eigenmietwert im Kanton Genf?
Die ESTV veröffentlicht für Genf keinen Prozentsatz — dieser Kanton bewertet über die Liegenschaftsschätzung. Was gilt, ist die verfassungsrechtliche Untergrenze von 60 Prozent der Marktmiete (BGE 124 I 145) und, für die direkte Bundessteuer, die Richtlinie von 70 Prozent des Marktwerts.
Was kann ich vom Eigenmietwert abziehen?
Unterhaltskosten und Schuldzinsen. Beim Unterhalt haben Sie die Wahl zwischen den tatsächlichen Kosten und der Pauschale nach Art. 5 der Liegenschaftskostenverordnung: 10 Prozent des Brutto-Eigenmietwerts bei Gebäuden bis zehn Jahre, 20 Prozent darüber. Die Wahl treffen Sie in jeder Steuerperiode neu.
Wann fällt der Eigenmietwert im Kanton Genf weg?
Am 01.01.2029, zusammen mit dem Rest der Schweiz: der Systemwechsel wurde am 28.09.2025 eidgenössisch angenommen und der Bundesrat hat das Datum am 01.04.2026 bestätigt. Mit dem Eigenmietwert verschwinden auch die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen. Für Zweitliegenschaften dürfen die Kantone eine eigene Objektsteuer einführen — das entscheidet Genf selbst.
Ist diese Zahl verbindlich?
Nein. Verbindlich ist die Schätzungsverfügung Ihrer kantonalen Steuerverwaltung. Was diese Seite exakt rechnet, ist der zweite Teil — was ein gegebener Eigenmietwert Sie an Steuern kostet, heute und nach dem Systemwechsel. Die Angaben zum Kanton stammen aus dem Dossier «Besteuerung der Eigenmietwerte» der ESTV, Ausgabe Februar 2026.
Diese Seite ist eine Rechenhilfe und keine Steuerberatung. Massgebend sind die Schätzungsverfügung und die Veranlagung der Steuerverwaltung des Kantons Genf.